Una casa a quale prezzo? La crisi abitativa che attraversa l’Europa

L'impennata degli affitti, l'aumento del costo delle abitazioni e la carenza di offerta stanno riportando la questione della casa al centro del dibattito. Le proteste esplose a fine settembre in Spagna hanno acceso i riflettori su una crisi che ormai supera i confini nazionali e riguarda, con intensità diverse, gran parte dell'Europa.

Il 23 settembre 2026 i media hanno raccontato la storia di Maricarmen Abascal, 87 anni, sfrattata dalla casa in cui aveva vissuto per 71 anni, nel quartiere del Retiro, a Madrid. Per decenni aveva pagato un affitto di circa 500 euro al mese. Dopo l'acquisto dell'immobile da parte di una società, il canone era stato portato a 2.650 euro.

La sua vicenda è diventata uno dei simboli delle proteste sulla casa che attraversano la Spagna. Nel frattempo era stato raggiunto un accordo che dovrebbe permettere a Maricarmen di tornare nella sua abitazione ma la donna è morta prima di poterlo fare. 

Il caso ha però riaperto una discussione molto più ampia, che riguarda milioni di persone in tutta Europa. 

Case sempre più costose

Secondo i dati dell'Ue, dal 2015 comprare casa nell'Unione europea è diventato molto più costoso. Sebbene la situazione non sia uguale in tutti i paesi, in media i prezzi delle abitazioni sono aumentati di circa il 60 per cento, mentre in alcuni stati la crescita ha superato addirittura il 200 per cento. Parallelamente, anche gli affitti sono aumentati.

Nel secondo trimestre del 2026 i prezzi delle abitazioni nell'Unione europea sono aumentati del 4,7 per cento rispetto allo stesso trimestre del 2025.

Dietro questa media si apre però una geografia profondamente diseguale. Nel secondo trimestre del 2026 la crescita annuale è arrivata al 16,5 per cento in Portogallo, al 15,5 per cento in Bulgaria e al 14,3 per cento in Lituania. All'estremo opposto, in Finlandia il costo della casa è sceso del 2,7 per cento, in Lussemburgo -2,2 per cento e in Francia -0,8 per cento. Questi sono stati gli unici paesi in cui i prezzi delle abitazioni sono diminuiti rispetto all'anno precedente.

Non esiste quindi una sola crisi immobiliare europea. Ci sono mercati in cui i prezzi continuano a correre e altri in cui stanno rallentando o addirittura arretrando. Tuttavia, il rallentamento dei prezzi non significa necessariamente che la casa sia diventata più accessibile.

Non basta guardare al prezzo della casa

Il caso della Francia aiuta a capire perché il problema sia più complesso. Nel secondo trimestre del 2026 i prezzi delle abitazioni sono diminuiti dello 0,8 per cento rispetto al 2025.

Questo, però, non significa automaticamente che la crisi abitativa sia finita.

Una crisi dei prezzi immobiliari e una crisi dell'accessibilità abitativa non sono necessariamente la stessa cosa. Per capire quanto sia realmente difficile permettersi una casa bisogna considerare anche il reddito delle famiglie, il costo del credito, gli affitti e la disponibilità di abitazioni.

In altre parole, non conta soltanto quanto costa una casa. Conta anche quanto costa rispetto a quanto guadagna chi deve comprarla.

L'Italia non è tra i casi estremi della crescita dei prezzi delle abitazioni. Nel secondo trimestre del 2026 l'aumento rispetto allo scorso anno è stato di circa il 4 per cento. Ma questo dato, preso da solo, racconta soltanto una parte della storia.

La difficoltà di accesso alla casa può infatti dipendere da molti altri fattori: affitti elevati nelle grandi città, scarsità di abitazioni disponibili, pressione turistica, salari stagnanti e profonde differenze tra centri urbani e aree periferiche.

È quindi possibile che un paese presenti una crescita relativamente contenuta dei prezzi delle abitazioni a livello nazionale e, allo stesso tempo, abbia città in cui trovare una casa ad un prezzo sostenibile è diventato estremamente difficile.

Madrid, Barcellona, Lisbona, Parigi, Milano, Roma, Amsterdam e molte altre grandi città hanno dinamiche immobiliari che possono essere molto diverse da quelle della media nazionale.

Comprare è difficile. Affittare non è necessariamente più facile

È qui che entra in gioco l'altra metà della crisi: gli affitti.

Nel secondo trimestre del 2026 gli affitti nell'Unione europea sono aumentati del 3 per cento rispetto allo stesso trimestre del 2025. E, se si allarga lo sguardo al confronto tra la media del 2025 e il secondo trimestre del 2026, gli affitti sono aumentati in tutti i paesi dell'Unione europea.

Anche il mercato degli affitti, dunque, racconta una crisi a più velocità. In Romania i canoni sono aumentati del 41,2 per cento, in Croazia del 22,1 per cento e in Slovenia del 10,2 per cento. Gli aumenti più contenuti si sono registrati invece in Estonia e Finlandia, entrambe a +0,1 per cento, e in Lussemburgo, a +1,2 per cento.

Una crisi che riguarda chi compra e chi affitta

I dati raccontano dunque due fenomeni distinti ma collegati.

Da una parte, l'aumento dei prezzi delle abitazioni rende più difficile l'accesso alla proprietà. Dall'altra, l'aumento degli affitti rende più costosa l'alternativa alla proprietà.

È qui che la crisi abitativa assume una dimensione sociale ma anche generazionale.

La questione non è quindi soltanto il prezzo degli immobili. È il rapporto tra prezzo della casa, reddito e disponibilità dell'offerta.

Se comprare diventa sempre più difficile e affittare sempre più costoso, il rischio è che una parte crescente della popolazione rimanga esclusa dal mercato della proprietà senza trovare, nel mercato degli affitti, un'alternativa realmente sostenibile.

La casa torna al centro dell'agenda europea?

Le proteste spagnole mostrano quanto il tema sia diventato rilevante nel dibattito pubblico e politico. Dietro un caso individuale ci sono milioni di persone accomunate, in forme diverse, dallo stesso problema: giovani che non riescono ad acquistare la prima casa, famiglie che faticano a sostenere la spesa per l'affitto, lavoratori costretti a vivere lontano dal posto di lavoro e residenti progressivamente espulsi dai quartieri in cui hanno sempre vissuto.

La crisi abitativa non ha quindi un solo volto. In alcuni paesi riguarda soprattutto il costo della proprietà, in altri quello degli affitti; nelle grandi città si intreccia con la scarsità di abitazioni, il turismo e la trasformazione dei quartieri.

La domanda, allora, non è più soltanto quanto vale una casa, è soprattutto chi può ancora permettersi di viverci.